Devenir propriétaire à l’aide des dispositifs d’accession sociale
À l’heure actuelle, 70% des ménages français sont concernés par les dispositifs de l’accession sociale au logement : entre autres, la vente HLM, le PSLA ou le BRS permettent à des familles aux revenus modestes de devenir propriétaire. Le site propriétairemaintenant.fr fait le point.
Dispositif n°1 : La vente HLM
La vente HLM ou vente de patrimoine
Le principe de la vente de patrimoine ? Les organismes HLM (Habitat à loyer modéré) qui ont acquis ou construits des biens immobiliers depuis plus de 10 ans répondant aux normes d’habitabilité mettent à la vente des logements sociaux. Ces logements sont destinés en priorité à leurs locataires ou, s’ils sont vacants, sont réservés aux locataires de tout HLM du département ou candidats acquéreurs, ménages modestes s’entendent.
Une acquisition à prix modique
Un dossier mentionnant la composition du ménage et ses revenus est envoyé à l’organisme vendeur qui rend réponse sous deux mois. En cas d’acceptation, l’acquéreur reçoit un état des lieux complet (travaux effectués, montant des charges…) Le prix du logement est très abordable comparé au marché immobilier, tandis que l’acquisition d’un bien permet de le revendre ou de le louer à moyen ou à long terme.
Dispositif n°2 : Le PSLA
Contrairement à la vente HLM, le PSLA ou Prêt social de location-accession donne accès à la propriété dans des ensembles neufs et via des opérateurs qui travaillent en partenariat avec des organismes bancaires. En plus d’un taux de TVA réduit à 5,5%, les ménages bénéficient d’une minoration du prix de vente du logement d’au moins 1% par année de location, de l’exonération de la taxe foncière pendant 15 ans, de frais de notaires réduits et de la possibilité de cumuler d’autres aides sociales telles que le PTZ ou Prêt à taux zéro.
Le PSLA, pour qui ?
Les plafonds de revenus des accédants sont définis à l’avance : ils dépendent de la composition du ménage qui occupera le logement et de l’agglomération où se situe le futur bien immobilier (on distingue les zones à fortes tensions immobilières comme Paris et sa région et la côte d’Azur des zones urbaines de plus de 250 000 habitants, celles de 50 000 à 250 000 habitants, du reste du territoire français).
Une acquisition pas à pas et de lourds avantages
Durant les premières années, de 1 à 4 ans, le futur propriétaire s’acquitte d’une redevance qui comprend une indemnité d’occupation et d’une part acquisitive. À l’issue de cette période probatoire, l’accédant peut opter pour l’achat du logement (son prix est déduit de la part acquisitive et minoré de 1% par année d’occupation), ce qui se nomme “levée d’option”, ou choisir de quitter le logement en récupérant son épargne. Le dispositif du PSLA, agréé par l’État, assure à l’acquéreur une garantie de rachat dans les 15 ans qui suivent la levée d’option et dans certains cas (décès, perte d’emploi, invalidité, séparation ou mobilité professionnelle), comme une garantie de logement en cas de déménagement.
Dispositif n°3 : L’Habitat participatif
Un concept nouveau
L’habitat participatif procède d’un projet commun entre plusieurs acquéreurs : ils construisent ensemble et partageront les espaces communs d’une même résidence (jardin, salle de jeux pour enfants, laverie, toit-terrasse, chambres d’amis…). Très en vogue dans d’autres pays européens (Suisse, Norvège, Allemagne), ce mode d’habitat gagne peu à peu les Français qui y voient plus qu’un avantage financier : ce type d’habitat lutte contre l’isolement social en plus de favoriser le partage de services, d’équipements, et de bénéficier du suivi du projet par des professionnels (architectes, accompagnateurs, opérateurs de logement social, maires engagés) puisque ce type d’acquisition est désormais encadré par la loi ALUR de 2014.
Un mode de vie respectueux et avantageux
Les logements sont adaptés aux besoins de leurs acquéreurs puisque conçus par eux et l’écoconstruction est valorisée, inscrite dans le cadre du développement durable et de la solidarité. Enfin, les économies sur le coût de la construction sont estimés de 5 à 15% du prix d’un bien acheté dans le neuf en l’absence de promoteur et de publicité de vente.
Dispositif n°4 : Le BRS
Le prix du foncier n’est pas compris
Le BRS (Bail réel solidaire) est un contrat entre un OFS (Organisme foncier solidaire) et un futur propriétaire. L’OFS conserve la propriété du foncier et le prix d’achat du logement s’en trouve amoindri, de 25 à 40% en moyenne, et remplacé par un loyer très modique. Le dispositif est né en 2016 du constat de la pression immobilière et de l’explosion du prix des terrains. Les conditions d’accès au BRS sont identiques à celle du PSLA entre niveau de revenus, composition du foyer et zones urbaines.
Un achat dans le neuf, à prix encadré
Au-delà de l’économie du foncier, le prix de cession de tels logements est encadré pour rester accessible aux ménages à revenus modestes, la TVA est réduite à 5,5%, la taxe foncière est moindre selon la commune concernée, le PTZ est cumulable avec le BRS et la durée du bail peut être prolongée.
Dispositif n°5 : L’accession à prix maîtrisé
Achat sur plan
Le dispositif de l’accession à prix maitrisé dépend de programmes en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement). La TVA pratiquée est de 20% tandis que l’acquéreur peut bénéficier d’un PAS (Prêt à l’accession sociale), d’un PTZ ou d’un prêt patronal en plus des APL. Ménages aux revenus modestes (conditions identiques à celles qui prévalent au PSLA) et primo-accédants peuvent prétendre à ce dispositif.
Redynamiser certains quartiers
Le dispositif permet aux familles à revenus modestes d’accéder à la propriété, mais il est aussi un atout pour les communes qui souhaitent redynamiser certains quartiers et assurer la mixité sociale.